Location gérance et franchise

Qu’est ce que la location gérance ?

Pour bien comprendre l’intérêt de développer son réseau de franchise en ayant recours à la mise en location gérance de son fonds de commerce, il est nécessaire de bien comprendre différentes notions.

Les définitions à comprendre :

• Le fonds de commerce
• Le contrat de franchise
• La location-gérance du fonds de commerce

Le fonds de commerce et son importance dans la location gérance

Pour bien comprendre le concept de location gérance, il faut commencer par comprendre ce qu’on entend par fonds de commerce. En effet, le recours à la location gérance suppose d’appréhender et de définir très clairement ce que sera le fonds de commerce.

Le fonds de commerce n’est pas à proprement parlé défini par la loi.

Aussi, et sans entrer dans le détail, la pratique, la jurisprudence et diverses dispositions légales permettent de dire que le fonds de commerce peut se définir par les éléments qui le constitue.

Ainsi l’article l 142-2 précise que font partie du fonds de commerce : « … l’enseigne et le nom commercial, le droit au bail, la clientèle et l’achalandage , le mobilier commercial, le matériel ou l’outillage servant à l’exploitation du fonds, les brevets d’invention, les licences, les marques, les dessins et modèles industriels et généralement les droits de propriété intellectuelle qui y sont attachés. »

Le contrat de franchise

La franchise n’est pas plus définie par la loi que le fonds de commerce, et il existe diverses définitions très similaires.

Le code européen de déontologie de la franchise décrit la franchise comme « un système de commercialisation de produits et/ou de services et/ou de technologies, basé sur une collaboration étroite et continue entre des entreprises juridiquement et financièrement distinctes et indépendantes, le franchiseur et ses franchisés, dans lequel le franchiseur accorde à ses franchisés le droit, et impose l’obligation d’exploiter une entreprise en conformité avec le concept du franchiseur. Le droit ainsi concédé autorise et oblige le franchisé, en échange d’une contribution financière directe ou indirecte, à utiliser l’enseigne et/ou la marque  ….. soutenu par l’apport continu d’assistance commerciale et/ou technique, dans le cadre et pour la durée d’un contrat de franchise écrit, conclu entre les parties à cet effet. »

Il est important de prendre en compte que le contrat de franchise est un contrat conclu intuitu personae, en raison de la personne même du franchisé. La cession du contrat de franchise ou du fonds de commerce exploité sous l’enseigne d’une franchise, ne peut être opérée sans l’agrément du franchiseur.

La location-gérance

L’article L 144-1 du code de commerce dispose : « Nonobstant toute clause contraire, tout contrat ou convention par lequel le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce ou d’un établissement artisanal en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls est régi par les dispositions du présent chapitre. »

La location-gérance est donc un contrat par lequel le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce ou d’un établissement artisanal en concède partiellement ou totalement la location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls, en contrepartie du paiement d’un loyer, ou d’une redevance.

On pourrait donc dire qu’un salon de coiffure régulièrement exploité constituerait un fonds de commerce. Et que le propriétaire pourrait décider de le mettre en location-gérance auprès d’un locataire qui décidera de l’exploiter ou non, sous une enseigne qui lui sera concédée au titre d’un contrat de franchise.

Quand recourir à la location gérance ?

Il existe donc une grande diversité de situations où le recours à la location-gérance est possible.

Cette technique est fréquemment utilisée au sein des réseaux de distribution et de franchise. Parfois de manière plus fréquente en période de crise car cette technique permet aux têtes de réseau de se développer, tout en conservant la maîtrise de leur immobilier, en permettant aux candidats à l’exploitation qui manquent de fonds personnels, de pouvoir néanmoins démarrer leur activité.

Placer un nouvel adhérent en situation de dépendre d’une part, du respect d’un concept éprouvé au titre d’un contrat de franchise et d’autre part d’un contrat de location-gérance, n’est toutefois pas sans risque.

C’est pourquoi bien souvent, les réseaux structurés et expérimentés sont ceux qui utilisent le mieux simultanément ces deux outils juridiques. Il faut en effet disposer en même temps de moyens financiers et d’une expérience pour éviter les écueils liés à cet encadrement strict du locataire-gérant tenu par un contrat de distribution. Les réseaux de franchise sont symptomatiques à cet égard.

Développer un réseau de Franchise grâce à la location gérance

On l’aura compris, la location gérance est un modèle qui peut avoir du sens lorsqu’il s’agit de développer un réseau de franchise.

Cela est notamment le cas lorsque les investissements initiaux, et donc l’apport personnel nécessaire pour devenir franchisé, sont élevés.

Dans ce cas, le franchiseur propriétaire d’un fonds, donne celui-ci en location-gérance à un tiers, commerçant indépendant (nouveau franchisé ou salarié démissionnaire), et conclut en même temps avec celui-ci un contrat de franchise pour assurer la distribution de ses produits et de ses services.

Le franchiseur et le franchisé s’engagent simultanément et pour la même activité :

• un contrat de location gérance, par lequel le loueur confie au locataire l’exploitation d’un fonds de commerce
• un contrat de franchise

Les deux contrats forment alors un ensemble contractuel, ils sont indissociables l’un de l’autre.

Location gérance : Des contraintes à anticiper

Recourir à la location gérance suppose de prendre en compte les contraintes inhérentes à ce mode d’exploitation. Le lien de dépendance entre franchiseur et franchisé est de facto plus important, et les risques juridiques et économiques peuvent donc l’être d’autant plus.

Les contraintes juridiques

Recourir à la location gérance suppose d’anticiper plusieurs contraintes, dont des contraintes juridiques, et notamment la durée des contrats.

L’article L 341-1 du code de commerce prévoit une échéance commune :

• Lorsque le contrat de location-gérance est conclu entre un franchiseur et un franchisé et a pour objet de permettre l’exploitation du contrat de franchise, il est de la même durée que le contrat de franchise, les deux contrats étant liés
• La résiliation d’un de ces contrats vaut résiliation de l’ensemble des contrats

Il est également important d’anticiper les contraintes économiques et psychologiques d’un double paiement. En effet, le franchisé également locataire-gérant devra payer les redevances :

• du contrat de franchise
• du contrat de location-gérance

Le locataire-gérant devra en outre respecter les obligations de chacun des deux contrats.

Les autres contraintes

La location gérance dans le cadre d’un développement en franchise suppose de très clairement définir les équilibres financiers entre les deux parties. Une redevance de location gérance trop élevée peut mettre en risque la rentabilité des franchisé locataires gérants, et donc compromettre le développement durable de l’enseigne.

Au-delà de ces considérations économiques d’exploitation , il faut anticiper le sort des investissements : Il se peut que le locataire-gérant soit obligé d’effectuer des investissements, au titre de l’un et/ou de l’autre des deux contrats.

Il n’est pas rare dans ce cas de prévoir au terme du contrat de location-gérance la possibilité pour le locataire-gérant de percevoir une indemnité, assortie ou non de conditions (délais, atteintes d’objectifs, respect des dispositions des contrats …).

Location gérance : Quelle décision stratégique prendre ?

La stratégie de développement modulaire

Recourir à la location gérance peut permettre à un réseau d’accélérer son développement, en élargissant sa base de candidat.

Cette option stratégique peut également lui permettre de mixer astucieusement développement en intégré, prise de position sur des emplacements stratégiques, développement en franchise pure, développement en location gérance.

Cette modularité permettra au réseau d’avoir plus d’alternative pour prendre des positions, et donc mailler plus rapidement son territoire.

Cela suppose évidemment d’avoir les moyens de ses ambitions, et de bien penser la stratégie et l’économie globale d’un tel schéma de développement.

Pour autant, le taux de transformation des opportunités de développement est clef dans la réussite d’un réseau. Mixer plusieurs alternatives permet d’accroître considérablement les chances de pouvoir permettre à des talents de devenir franchisé, ou à des bons emplacements de rejoindre l’enseigne.

Le recours limité dans le temps

La location-gérance peut aussi avoir pour objectif de laisser le temps à un locataire-franchisé de réunir les fonds liés à son apport personnel. Cela peut notamment permettre à des salariés d’accéder progressivement à l’entrepreneuriat en franchise, ou encore à des jeunes talents de devenir entrepreneur en passant par la case location gérance avant de devenir franchisé.

Dans ce cas, l’ensemble contractuel (location du fonds et franchise) doit prévoir l’éventualité de la cession du fonds de commerce, et donc :

• Option de prévoir une promesse de vente au sein du contrat de location gérance,  au terme du contrat ou au terme d’une durée initiale prévue contractuellement.
• Option de prévoir un droit de préemption au bénéfice du locataire-gérant
• Option de prévoir un dépôt de garantie (détenu au titre d’un nantissement ou d’un gage) au sein du contrat de location-gérance. Cette option permet de garantir l’exécution des obligations issues du contrat de location-gérance ou du paiement des sommes dont le locataire-gérant pourrait être tenu pour responsable.

Comment choisir de recourir ou non à la location gérance ?

En synthèse et pour aider la décision stratégique, un franchiseur peut axer sa réflexion sur les principaux éléments repris ci-après.