Location gérance et franchise

Qu'est ce que la location gérance ?

Pour bien comprendre l’intérêt de développer son réseau de franchise en ayant recours à la mise en location gérance de son fonds de commerce, il est nécessaire de bien comprendre différentes notions.

Les définitions à comprendre :

  • Le fonds de commerce
  • Le contrat de franchise
  • La location-gérance du fonds de commerce

 

Le fonds de commerce et son importance dans la location gérance

Le fonds de commerce dans le cadre d'un contrat de la location gérance

Pour bien comprendre le concept de location gérance, il faut commencer par comprendre ce qu'on entend par fonds de commerce. En effet, le recours à la location gérance suppose d'appréhender et de définir très clairement ce que sera le fonds de commerce.

Le fonds de commerce n’est pas à proprement parlé défini par la loi.

Aussi, et sans entrer dans le détail, la pratique, la jurisprudence et diverses dispositions légales permettent de dire que le fonds de commerce peut se définir par les éléments qui le constitue.

Ainsi l’article l 142-2 précise que font partie du fonds de commerce : « … l’enseigne et le nom commercial, le droit au bail, la clientèle et l’achalandage , le mobilier commercial, le matériel ou l’outillage servant à l’exploitation du fonds, les brevets d’invention, les licences, les marques, les dessins et modèles industriels et généralement les droits de propriété intellectuelle qui y sont attachés. »

Le contrat de franchise

La franchise n’est pas plus définie par la loi que le fonds de commerce, et il existe diverses définitions très similaires.

Le code européen de déontologie de la franchise décrit la franchise comme « un système de commercialisation de produits et/ou de services et/ou de technologies, basé sur une collaboration étroite et continue entre des entreprises juridiquement et financièrement distinctes et indépendantes, le franchiseur et ses franchisés, dans lequel le franchiseur accorde à ses franchisés le droit, et impose l’obligation d’exploiter une entreprise en conformité avec le concept du franchiseur. Le droit ainsi concédé autorise et oblige le franchisé, en échange d’une contribution financière directe ou indirecte, à utiliser l’enseigne et/ou la marque  ….. soutenu par l’apport continu d’assistance commerciale et/ou technique, dans le cadre et pour la durée d’un contrat de franchise écrit, conclu entre les parties à cet effet. »

Il est important de prendre en compte que le contrat de franchise est un contrat conclu intuitu personae, en raison de la personne même du franchisé. La cession du contrat de franchise ou du fonds de commerce exploité sous l’enseigne d’une franchise, ne peut être opérée sans l’agrément du franchiseur.

La location-gérance

L’article L 144-1 du code de commerce dispose : « Nonobstant toute clause contraire, tout contrat ou convention par lequel le propriétaire ou l'exploitant d'un fonds de commerce ou d'un établissement artisanal en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l'exploite à ses risques et périls est régi par les dispositions du présent chapitre. »

La location-gérance est donc un contrat par lequel le propriétaire ou l’exploitant d'un fonds de commerce ou d'un établissement artisanal en concède partiellement ou totalement la location à un gérant qui l'exploite à ses risques et périls, en contrepartie du paiement d’un loyer, ou d’une redevance.

On pourrait donc dire qu’un salon de coiffure régulièrement exploité constituerait un fonds de commerce. Et que le propriétaire pourrait décider de le mettre en location-gérance auprès d’un locataire qui décidera de l’exploiter ou non, sous une enseigne qui lui sera concédée au titre d’un contrat de franchise.

Quand recourir à la location gérance ?

Il existe donc une grande diversité de situations où le recours à la location-gérance est possible.

Cette technique est fréquemment utilisée au sein des réseaux de distribution et de franchise. Parfois de manière plus fréquente en période de crise car cette technique permet aux têtes de réseau de se développer, tout en conservant la maîtrise de leur immobilier, en permettant aux candidats à l’exploitation qui manquent de fonds personnels, de pouvoir néanmoins démarrer leur activité.

Placer un nouvel adhérent en situation de dépendre d’une part, du respect d’un concept éprouvé au titre d’un contrat de franchise et d’autre part d’un contrat de location-gérance, n’est toutefois pas sans risque.

C’est pourquoi bien souvent, les réseaux structurés et expérimentés sont ceux qui utilisent le mieux simultanément ces deux outils juridiques. Il faut en effet disposer en même temps de moyens financiers et d’une expérience pour éviter les écueils liés à cet encadrement strict du locataire-gérant tenu par un contrat de distribution. Les réseaux de franchise sont symptomatiques à cet égard.

Développer un réseau de Franchise grâce à la location gérance

choisir entre location gérance et franchise pure

On l'aura compris, la location gérance est un modèle qui peut avoir du sens lorsqu'il s'agit de développer un réseau de franchise.

Cela est notamment le cas lorsque les investissements initiaux, et donc l'apport personnel nécessaire pour devenir franchisé, sont élevés.

Dans ce cas, le franchiseur propriétaire d’un fonds, donne celui-ci en location-gérance à un tiers, commerçant indépendant (nouveau franchisé ou salarié démissionnaire), et conclut en même temps avec celui-ci un contrat de franchise pour assurer la distribution de ses produits et de ses services.

Le franchiseur et le franchisé s’engagent simultanément et pour la même activité :

  • un contrat de location gérance, par lequel le loueur confie au locataire l’exploitation d’un fonds de commerce
  • un contrat de franchise

Les deux contrats forment alors un ensemble contractuel, ils sont indissociables l’un de l’autre.

Location gérance : Des contraintes à anticiper

Recourir à la location gérance suppose de prendre en compte les contraintes inhérentes à ce mode d'exploitation. Le lien de dépendance entre franchiseur et franchisé est de facto plus important, et les risques juridiques et économiques peuvent donc l'être d'autant plus.

Les contraintes juridiques

Recourir à la location gérance suppose d'anticiper plusieurs contraintes, dont des contraintes juridiques, et notamment la durée des contrats.

L’article L 341-1 du code de commerce prévoit une échéance commune :

  • Lorsque le contrat de location-gérance est conclu entre un franchiseur et un franchisé et a pour objet de permettre l’exploitation du contrat de franchise, il est de la même durée que le contrat de franchise, les deux contrats étant liés
  • La résiliation d'un de ces contrats vaut résiliation de l'ensemble des contrats

Il est également important d'anticiper les contraintes économiques et psychologiques d'un double paiement. En effet, le franchisé également locataire-gérant devra payer les redevances :

  • du contrat de franchise
  • du contrat de location-gérance

Le locataire-gérant devra en outre respecter les obligations de chacun des deux contrats.

Les autres contraintes

La location gérance dans le cadre d'un développement en franchise suppose de très clairement définir les équilibres financiers entre les deux parties. Une redevance de location gérance trop élevée peut mettre en risque la rentabilité des franchisé locataires gérants, et donc compromettre le développement durable de l'enseigne.

Au-delà de ces considérations économiques d'exploitation , il faut anticiper le sort des investissements : Il se peut que le locataire-gérant soit obligé d’effectuer des investissements, au titre de l’un et/ou de l’autre des deux contrats.

Il n’est pas rare dans ce cas de prévoir au terme du contrat de location-gérance la possibilité pour le locataire-gérant de percevoir une indemnité, assortie ou non de conditions (délais, atteintes d’objectifs, respect des dispositions des contrats …).

Location gérance : Quelle décision stratégique prendre ?

 

La stratégie de développement modulaire

Recourir à la location gérance peut permettre à un réseau d'accélérer son développement, en élargissant sa base de candidat.

Cette option stratégique peut également lui permettre de mixer astucieusement développement en intégré, prise de position sur des emplacements stratégiques, développement en franchise pure, développement en location gérance.

Cette modularité permettra au réseau d'avoir plus d'alternative pour prendre des positions, et donc mailler plus rapidement son territoire.

Cela suppose évidemment d'avoir les moyens de ses ambitions, et de bien penser la stratégie et l'économie globale d'un tel schéma de développement.

Pour autant, le taux de transformation des opportunités de développement est clef dans la réussite d'un réseau. Mixer plusieurs alternatives permet d'accroître considérablement les chances de pouvoir permettre à des talents de devenir franchisé, ou à des bons emplacements de rejoindre l'enseigne.

Le recours limité dans le temps

La location-gérance peut aussi avoir pour objectif de laisser le temps à un locataire-franchisé de réunir les fonds liés à son apport personnel. Cela peut notamment permettre à des salariés d'accéder progressivement à l'entrepreneuriat en franchise, ou encore à des jeunes talents de devenir entrepreneur en passant par la case location gérance avant de devenir franchisé.

Dans ce cas, l’ensemble contractuel (location du fonds et franchise) doit prévoir l’éventualité de la cession du fonds de commerce, et donc :

  • Option de prévoir une promesse de vente au sein du contrat de location gérance,  au terme du contrat ou au terme d’une durée initiale prévue contractuellement.
  • Option de prévoir un droit de préemption au bénéfice du locataire-gérant
  • Option de prévoir un dépôt de garantie (détenu au titre d’un nantissement ou d’un gage) au sein du contrat de location-gérance. Cette option permet de garantir l’exécution des obligations issues du contrat de location-gérance ou du paiement des sommes dont le locataire-gérant pourrait être tenu pour responsable.

Comment choisir de recourir ou non à la location gérance ?

En synthèse et pour aider la décision stratégique, un franchiseur peut axer sa réflexion sur les principaux éléments repris ci-après.

Avantages / Opportunités
Pour le Franchiseur et propriétaire du fonds de commercePour le Franchisé et preneur du fonds de commerce
Conserver la propriété des fonds de commerce bénéficiant d’un excellent emplacement, au terme du contrat.Bénéfice du statut de commerçant indépendant.
Possibilité de favoriser l’évolution du personnel de qualité disposant de qualités entrepreneuriales. Les personnes se connaissent de longue date, le lien de confiance est établi.Limiter l’apport financier puisque le fonds comprend le droit au bail, la clientèle et des équipements.
La croissance du réseau est permise par l’acquisition de fonds, sans disposer immédiatement du bon franchisé.Bénéfices provenant de l’exploitation du fonds de commerce.
Perception de revenus sans assurer les charges de l’exploitation.Limiter son risque en testant ou différant l’acquisition d’un fonds dont le résultat d’exploitation n’est pas garanti.
Plus-value éventuelle du fonds de commerce au terme du contrat.Enfin et surtout, il peut s’agir d’une étape intermédiaire avant l’acquisition du fonds en i) testant ses qualités d’entrepreneur ii) vérifier les ratios financiers et les performances économiques et iii) se laisser le temps de constituer ses apports et générer de la confiance auprès des partenaires bancaires.
Placement financier, l’acquisition est financée par les redevances, et le fonds peut être ensuite valorisé par la qualité du concept franchisé. 
Inconvénients / Menaces
Pour le Franchiseur et propriétaire du fonds de commercePour le Franchisé et preneur du fonds de commerce
Il existe un risque important de requalification du contrat de location-gérance en contrat de travail ou de gérant de succursale.Paiement d’une redevance de location du fonds ET d’une redevance d’exploitation au titre du contrat de franchise.
Si le fonds de commerce est mal exploité, le loueur encourt un risque de dépréciation de son fonds. Le locataire franchisé supporte les risques de pertes liés à l’exploitation du fonds.

Le risque de déséquilibre significatif entre les parties peut être aggravé par la conjugaison du contrat de location-gérance et du contrat de franchise. Le locataire-gérant ne bénéficie pas de la valorisation du fonds.

Le loueur du fonds au titre de l’article L 144-7 est solidaire des dettes contractées par le locataire jusqu’à la publication du contrat de location gérance. Le propriétaire d'un fonds de commerce est solidairement responsable avec l'exploitant de cette entreprise, des impôts directs établis à raison de l'exploitation de ce fonds. (art 1684 du CGI) A défaut de clauses prévues à cet effet, il n’existe ni de droit au renouvellement, ni de droit à indemnité, ni d’option d’achat.

L’option d’achat doit donc prévoir la méthode de valorisation du fonds, notamment si celui-ci a été valorisé en cours d’exécution des contrats. (de location-gérance et de franchise, le cas échéant)

Comment nous pouvons vous aider ? 

Franchise Management et son réseau de partenaires pourra vous aider à évaluer vos risques et vos opportunités avant de vous engager dans ce mode de développement qui nécessite une vision moyen terme et long terme de la gestion de votre Réseau.

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